房地产经纪人考试辅导：设备更新经济分析方法

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设备更新经济分析方法：
　　（一）设备更新的原因没备更新源于设备磨损。设备磨损是设备使用（或闲置）过程中发生的损耗。磨损分为有形磨损和无形磨损。
　　1．设备有形磨损，足指设备的实体性磨损。该类磨损使设备精度降低、劳动生产率下降，最终丧失使用价值。
　　设备有形磨损分为第一类有形磨损和第二类有形磨损。第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。这种磨损与生产过程的使用无关。
　　2．设备无形磨损，是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。
　　设备无形磨损分为第一类无形磨损和第二类无形磨损。第一类无形磨损，是指设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值，但使用价值并未发生变化，敞不会影响设备的使用。
　　第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了功能更好而运行费用更低的新型设备，从而使原有设备的价值降低，而且局部或全部丧失其使用功能，如果继续使用原设备，有可能使产品生产成本明显高于社会平均成本，使企业失去市场竞争力。政府通过税收政策鼓励新兴节能环保设备的使用，限制原来能耗高、污染环境的设备使用，也会导致设备的第二类无形磨损。3．设备磨损的补偿。设备磨损的补偿方式有两种，局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。
　　（二）设备更新的特点1．设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。
　　设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命。
　　自然寿命也称物理寿命，是指设备从全新状态下开始使用，直到不堪再用而予以报废的全部时间过程，自然寿命主要取决于设备有形磨损的速度。
　　技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功能的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度。技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。
　　设备的经济寿命是从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于投入使用的设备分摊的等额年总成本（包括购置费用和年运营费用）最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的。
　　2．只比较设备的费用。
　　通常在比较设备更新方案时，界定设备产生的收益是相同的，因此只对它们的费用进行比较。如果电梯、空调等主要设备的更新明显地提高了物业的市场租金，在设备更新的经济分析中，也可以将增加的收益和费用一起考虑。
　　3．设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。
　　在设备更新分析中，一个很重要的特点是只考虑今后所发生的现金流量，对以前发生的现金流量及沉没成本，因为它们都属于不可恢复的费用，与更新决策无关，故不参与经济计算。沉没成本等于旧设备账面价值（原值减折旧累计）减去其当前市场价值后的差值。
　　4．设备更新分析以费用年值法为主。
　　由于不同设备方案的服务寿命不同，因此通常都采用（等额）年值法进行比较。新设备往往具有较高的购置费用和较低的运营费用，而需要更新的旧设备则往往具有较低的重置费用和较高的运营费用。
　　（三）不同情形下设备更新决策的思路1．能提升物业运行服务质量的设备更新设备更新后，由于设备性能的提升而提高住户的满意度，从而提升物业租金收益。此时的设备更新决策，就要同时考虑设备更新后所带来的物业经营收益的影响。
　　2.不提升物业运行服务质量的设备更新部分建筑设备（如空调、电梯等）能正常运行，但运行费用过高，而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择，是沿用原有设备还是更新，就涉及到了更新决策问题。
　　3．物业经营管理中，也会经常遇到建筑物主要部分更新或大修决策问题。此时面临的经济分析和决策问题是：不更新、不大修，物业日常维护维修费用增加、收租能力下降；进行更新或大修，需要较多的初始投入，但物业日常维护维修费用下降、收租能力提高。此问题经济分析和决策的思路，与设备更新决策的第二种类型相似。
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